Počuli ste už o Americkej hypotéke?

Americká hypotéka je bezúčelový úver, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou. Inými slovami, ak poskytnete nehnuteľnosť ako zábezpeku, nemusíte banke dokladovať na čo peniaze použijete.

Americká hypotéka má väčšinou rovnaké alebo veľmi podobné podmienky ako bežná hypotéka. V praxi je to preto šikovný spôsob ako lacno financovať rôzne aktivity, na ktoré by ste si štandardne požičali peniaze buď oveľa drahšie alebo za menej výhodných podmienok.

V nasledujúcej tabuľke uvádzame aktuálne podmienky pre Americkú hypotéku v štyroch najväčších bankách na Slovensku:

Poznámka: úrokové sadzby sa dynamicky menia podľa aktuálnej hypotekárnej kampane konkrétnej banky. Spravidla platí že sadzby sú rovnaké ako pri hypotéke na kúpu nehnuteľnosti resp. sa líšia len minimálne.

Zásadnou otázkou ale zostáva, prečo by Vás to malo zaujímať? Ako sa dá Americká hypotéka prakticky využiť pri reálnych situáciách? Uveďme si zopár príkladov z praxe:

Príklad č.1: Stavba domu -> peniaze ihneď a navyše bez dokladovania stavby

Janko a Zuzka mali nedávno svadbu a chcú si postaviť rodinný dom. Chcú si vziať hypotéku na výstavbu domu, ale zistia že banka im bude peniaze posielať postupne podľa štádia výstavby. To sa im ale nepozdávalo, pretože si chceli ušetriť starosti s dokladovaním stavby a chceli mať všetky peniaze dostupné ihneď.

Zuzkini rodičia vlastnia rodinný dom, v ktorom bývajú. Zároveň už majú splatenú hypotéku, ktorú si brali na jeho výstavbu. Novomanželia spolu so Zuzkinými rodičmi nás kontaktovali a po konzultácií sme vymysleli nasledovné riešenie: Americká hypotéka na 80% hodnoty rodičovského domu so splatnosťou 30 rokov. Po kolaudácií stavby si novomanželia prepíšu záložné právo na vlastný dom a rodičovský dom bude opäť bez záložného práva.

Záver: Janko so Zuzkou majú plnú sumu potrebnú na výstavbu domu ihneď, bez starostí s dokladovaním výstavby, za rovnakú cenu ako štandardnú hypotéku a rodičia pomohli novomanželom bez toho, že by ich to akokoľvek ovplyvnilo.

Poznámka: daná situácia sa dá riešiť aj v prípade, že je druhá nehnuteľnosť stále zaťažená hypotékou.

Príklad č.2: Kúpa bytu / investičného bytu bez použitia vlastných prostriedkov

Miška si pred 5 rokmi kúpila byt za 120 tisíc € na ktorý si brala hypotéku 100 tisíc €. Medzičasom spoznala Adama a bola z toho svadba. Teraz bývajú spolu ale keďže obaja slušne zarábajú a s bývaním sú spokojní, rozmýšľajú nad kúpou investičného bytu. Adam zatiaľ nebral na seba žiadnu hypotéku a zároveň  nechcú míňať peniaze z vlastnej strednodobej rezervy, ktorú má zainvestovanú v ETF fondoch. A tak sa obrátili na nás.  

Miškin byt za 5 rokov stúpol na hodnote zo 120 tisíc € na 190 tisíc € (áno je to reálny prípad z praxe), zároveň splácala hypotéku a preto je zostatok jej úveru momentálne 85 tisíc €.

Zhrňme si aktuálne možnosti financovania, ktoré poskytuje Miškin byt:

Miška s Adamom chcú kúpiť investičný byt za 120 tisíc €, preto potrebujú mimo hypotéky na kupovaný byt (80% = 96 tisíc €) zafinancovať ešte 24 tisíc € + vybavenie bytu = 35 tisíc € celkovo. Financovanie bude vyzerať nasledovne:

Záver: Miška s Adamom si kúpili investičný byt aj s vybavením za 131 tisíc € bez použitia vlastných úspor! Stojí ich to 433 € mesačne na splátke hypotéky. Za predpokladu, že vedia tento byt prenajať za 600 – 700 € mesačne, môžeme predpokladať že nájomníci im budú splácať náklady na vlastníctvo bytu. Predpokladá sa , že ceny nehnuteľností sa budú vyvíjať naďalej tak ako doposiaľ na základe výrazného trhového dopytu a zároveň neustáleho nedostatku nových bytov. Miška s Adamom môžu zarobiť na hodnote bytu za 5 rokov až 70 tisíc € (rovnako ako Miška na svojom byte)!

Poznámka: Rovnaký postup sa dá zvoliť aj pri kúpe prvého bytu na bývanie, ak máte k dispozícií druhú nehnuteľnosť na založenie, napríklad rodičovský byt/ dom.

Príklad č.3: Kúpa auta – minimálne mesačné splátky a zároveň najlacnejšie financovanie

V prípade ak rozmýšľate nad kúpou auta, ale zároveň nechcete ohroziť rodinné financie splácaním 400 – 600 Eur mesačne na financovaní cez zmluvné financovanie / spotrebný úver, existuje veľmi dobrá možnosť financovania cez Americkú hypotéku. Povedzme, že si chcete kúpiť nové auto za 30 tisíc €. Chcete financovanie na 5 rokov a rozmýšľate, ako to spraviť čo najlepšie. Na porovnanie ponúkame nasledovný prepočet Americká hypotéka vs. Spotrebný úver:

Z tohto prepočtu, ktorý je založený na reálnych dátach a aktuálnych podmienkach v bankách sme presvedčení, že americká hypotéka je najbezpečnejší a najlacnejší spôsob financovania z nasledovných dôvodov:

• Cena = Úrok – oproti spotrebnému úveru je americká hypotéka neporovnateľne lacnejšia, za 5 rokov viete ušetriť viac ako 3000 € na úrokoch. Za to môžete mať exotickú letnú dovolenku.
• Bezpečnosť = mesačná splátka – namiesto mesačného záväzku 580 € máte mesačný záväzok 100 € a zvyšok môžete odkladať pre deti alebo na dôchodok. Takáto suma vie zásadným spôsobom pomôcť rodinným financiám v prípade neočakávanej situácie kedy napríklad jeden z manželov dostane výpoveď alebo dlhodobo ochorie a nebol kvalitne poistený.  
• Zmluvné financovanie = pozor na detaily – v dnešnej dobe ponúkajú predajcovia možnosť zmluvného financovania bez navýšenia. V takomto prípade si dajte pozor na  dôležité detaily. Napríklad: je financovanie podmienené poistkou? Aká je cena tohto poistenia? Nie je rozdiel v predajnej cene auta cez kúpu v hotovosti vs. cez financovanie?

Na záver je potrebné dodať, že Americká hypotéka je v tomto prípade nastavená so splatnosťou 30 rokov, preto je mesačná splátka taká nízka. Náš predpoklad je, že pokiaľ chcete využiť bezpečnosť a cenu, ktorú ponúka americká hypotéka, je najlepšie nastaviť čo najdlhšiu splatnosť avšak môžete ju stiahnuť aj na 20 alebo 10 rokov, podľa Vášho uváženia. Zároveň je potrebné si odkladať mesačne dostatočnú sumu, aby ste boli schopný po 5 rokoch splatiť zostatok istiny úveru – v našom prípade 25 713 €. Pri 5 ročnej fixácií je zo zákona možné splatiť 100% úveru ku koncu fixácie bez poplatku. Veľkou výhodou tohto prístupu je, že nasporené peniaze viete v prípade potreby použiť ako rezervu na preklenutie krízového obdobia a prispievajú tak ku vašej celkovej finančnej stabilite.

Ak ste sa dočítali až sem, sme radi že sa zaujímate o rozvoj svojich finančných vedomostí. V prípade že chcete mať svoje financie zdravé a zároveň bez starostí, kontaktujte nás pre konzultáciu zdarma. Tešíme sa na Vás.

Mám záujem o nezáväznú konzultáciu