Doklady k hypotéke

Aké doklady treba na vybavenie hypotéky? Aký je postup pri žiadosti o hypotéku?

Procesy bánk pri posudzovaní dokumentov sa menia v čase.  V nasledujúcom texte Vám prinášame súhrn najdôležitejších údajov s platnosťou k 27.07.2020.

Sprievodná dokumentácia k žiadosti o úver na bývanie

Typy dokumentov možno rozdeliť do troch základných kategórií s cieľom preukázať:

  1. schopnosť splácať hypotéku v závislosti od príjmu
  2. účel hypotéky
  3. vzťah k nehnuteľnému majetku (napr. bytu, pozemku, domu)

1. Schopnosť splácať hypotéku v závislosti od príjmu

Banky na území SR poskytujú hypotéky pod podmienkou preverenia platobnej schopnosti svojich klientov. Inými slovami, banka chce zdokladovať Váš mesačný príjem. Najčastejšie ide o príjem zo zamestnania alebo podnikateľskej činnosti.

Aké dokumenty musím predložiť, aby som zdokladoval/a príjem zo zamestnania?

Základom sú platné preukazy totožnosti ako napríklad občiansky a vodičský preukaz, cestovný pas a karta poistenca. Pokiaľ ide o overenie príjmu zo zamestnania, banka ho s Vaším súhlasom môže jednoducho overiť cez Sociálnu poisťovňu. V praxi treba uviesť v žiadosti k hypotéke IČO zamestnávateľa, dátum vzniku pracovného pomeru a priemernú mzdu (žiadateľ/ka môže o hypotéku požiadať až po uplynutí 3mesačnej skúšobnej doby). Pri zamestnancoch vo výkone práce vo verejnom záujme treba okrem potvrdenia o príjme doložiť i výpis z účtu s prehľadom vyplatenej mzdy za posledných 3 alebo 6 mesiacov.  

Aké dokumenty musím predložiť, aby som zdokladoval/a príjem z podnikateľskej činnosti?

Z pohľadu podnikateľa (živnostníka/SZČO alebo majiteľa s.r.o.) treba podobne ako pri zamestnancovi predložiť výpis z bankového (podnikateľského) účtu za posledných  6 až 12 mesiacov. Banky na území SR všeobecne uznávajú mesačný príjem podnikateľov v podobe:

  • pozitívneho výsledku hospodárenia (zisk) po zdanení
  • % podielu z tržieb za posledné zdaňovacie obdobie
  • príjmov zo zákaziek za predchádzajúce mesiace

Okrem potvrdenia mesačného príjmu v rámci jednej z vyššie  uvedených možností si od Vás banka vyžiada:

  • tlačivo o potvrdení príjmu z daňového úradu pre bankové účely
  • finančný výkaz (účtovnú závierku) za predchádzajúce zdaňovacie obdobie
  • z dôvodu preverenia platobnej schopnosti (solventnosť) Vás banka môže vyzvať k predloženiu zmlúv o spolupráci a faktúr s odberateľmi

Podnikatelia môžu žiadať o hypotéku po zverejnení účtovnej závierky, teda v období ukončeného účtovného obdobia za predchádzajúci rok. Ďalšou podmienkou je minimálna doba podnikania, ktorá sa líši v závislosti od jej právnej formy a tiež pravidiel jednotlivých bánk. Napríklad pre existujúcich zákazníkov (majiteľov s.r.o.) VÚB banky to je 1 rok a v Tatra banke 2 roky. (zdroje 1, 2)

2. Účel hypotéky

Rozdiel medzi hypotekárnym a spotrebným úverom tkvie v preukázaní účelu vynaloženia finančných prostriedkov. To znamená, že banka Vám poskytne peniaze na hypotéku vtedy, keď preukážete ich účel kúpou nehnuteľnosti (napr. pozemku, bytu, domu). Do tejto kategórie možno zaradiť i prestavbu, zmenu stavby či výstavbu nehnuteľnosti, alebo vysporiadanie dedičstva.

Špecifickou kategóriou je tzv. bezúčelová (americká) hypotéka. Inak povedané, banka Vám požičia peniaze na čokoľvek v prípade, keď založíte vlastnú nehnuteľnosť na území SR.

Pri jednotlivých účeloch hypotéky si od Vás banka vyžiada:

  • Nadobudnutie/kúpa nehnuteľnosti– doklady totožnosti kupujúcich, kúpnu zmluvu
  • Prestavba/rekonštrukcia-kalkuláciu rozpočtu jednotlivých položiek prestavby
  • Zmena stavby-nahlásenie stavebných úprav s uvedením rozpočtu na ich rekonštrukciu
  • Výstavba-doklad o stavebnom povolení, projektovú dokumentáciu s uvedením rozpočtu, geometrický plán (rozsah potrebných dokumentov závisí aj od štádia stavby)  
  • Americká (bezúčelová) hypotéka-zdokladovanie mesačného príjmu a doklad o vzťahu k zakladanej nehnuteľnosti

3. Vzťah k nehnuteľnému majetku (napr. bytu, pozemku, domu)

Po preverení schopnosti splácania hypotéky a overenia jej účelu treba preukázať vzťah k založenej nehnuteľnosti na území SR. Na základe toho si banka od Vás pri založení bytu, pozemku alebo domu vyžiada nasledujúce dokumenty:

  • posudok od stavebného znalca zakladanej nehnuteľnosti spolu s listom vlastníctva. V prípade novostavby treba rátať s predložením kolaudačného rozhodnutia.
  • zdokladovanie spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti majiteľom (rezervačná zmluva, zmluva o budúcej zmluve, notárska zápisnica, kúpna zmluva)
  • doklad o vinkulácii poistnej zmluvy v prospech banky
  • doklad o prístupovej ceste k rodinnému domu
  • výpis z katastra pri zakladaní pozemku z dôvodu možnej výstavby